本文来源：国务院印发首个国家级专项规划 REITs纳入规划部署
国务院近日发布的《城市更新“十五五”规划》（下称“规划”）是首个国家层面的城市更新发展规划，也是“十五五”规划纲要公布后首个在细分行业领域落地的专项规划。并且在规划中明确”推动符合条件的城市更新项目发行基础设施REITs”。以下从目标体系、资金来源、存量盘活、住房保障、REITs制度突破、基础设施六大维度，梳理规划核心亮点：
亮点一｜首设两阶段目标与10项量化指标，”体检—规划—项目库”闭环机制落地
规划在国家层面首次系统提出城市更新两阶段目标。到2030年，”城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，新旧动能加快转换，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，治理水平大幅提高，城市成为人民群众高品质生活的空间”。到2035年，”创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市基本建成”。
在落地机制上，规划要求”全面开展城市体检，建立完善’专项规划—片区策划—项目实施方案’的实施体系，健全城市体检与城市更新一体化推进机制。建立城市更新项目库，推动项目常态化储备和动态调整”。具体方向上——老旧小区”重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，聚焦补齐基础设施短板、提升服务功能和环境品质实施针对性改造”；危旧房”对城市C、D级危险住房和非成套住房建档立卡并动态更新，加快拆除改造D级危险住房”；城中村”采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村优先实施改造”；地下管网”实施城市地下管网和综合管廊建设改造，加快实施燃气、供水、排水、污水、热力等老旧管网更新改造”。
亮点二｜”财政+金融+社会资本”三类资金体系首次系统厘定
规划首次在国务院文件层面对三类资金作出系统分工。财政方面，”通过中央预算内投资等对符合条件的项目给予支持。中央财政支持实施城市更新行动。地方政府加大财政投入，在确保完成国家任务的前提下，推进相关资金整合和统筹使用。落实城市更新相关税费减免政策”。金融方面，”引导金融机构按照市场化、法治化原则，在业务范围内为城市更新项目提供金融服务，不得新增地方政府隐性债务。对风险可控、商业可持续、符合条件的项目，允许采用综合开发、银团贷款、项目投资等市场化模式给予支持。允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，支持用作项目资本金”。社会资本方面，”按照谁受益、谁出资原则，充分发挥市场机制作用，构建政府、市场、居民资金合理共担机制。规范实施政府和社会资本合作新机制，鼓励民营企业积极参与城市基础设施建设运营”。
亮点三｜存量资产全面盘活，打通改造—运营—退出全链条
规划将盘活存量资产作为城市更新核心抓手，覆盖老旧厂房、商业办公、闲置用地等多个类别。规划明确”全面摸清城市存量资产资源底数，推动已供未开发土地和在建项目分类处置，盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等”。
产业空间方面，”推动老旧厂区功能转换，完善厂区及周边配套设施，加强工业遗产保护利用，盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施，植入新业态新功能。鼓励以市场化方式推动老旧厂区改造提升”。消费与商业空间方面，”推动消费基础设施改造升级，发展首发经济、银发经济、冰雪经济、低空经济、赛事经济、体验经济等，培育国际消费中心城市”；”改造提升老旧商业街区、生活街区，丰富文商旅体展等融合业态，创新沉浸式体验等多元消费场景”。上述部署为市场化运营主体的进入、培育与退出提供了制度依托。
亮点四｜保障性住房与租赁市场，最高确定性的REITs资产方向
规划从供给端与制度端双向发力强化住房保障体系。供给端明确”优化保障性住房供给，强化城镇低收入住房困难家庭住房保障，更好满足住房困难且收入不高的工薪群体基本住房需求，逐步解决新市民、青年等群体的阶段性住房困难。因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新”。
制度端提出”加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，同时”深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求，支持灵活就业人员参加住房公积金制度”。房屋品质方面，”实施房屋品质提升工程，兼顾增量建设与存量更新，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，建设改造安全舒适绿色智慧的’好房子'”。上述政策组合持续强化保障性住房与租赁住房资产的现金流确定性与规模供给，与现有保租房REITs路径高度契合。
亮点五｜REITs首次写入国务院五年规划，土地与登记制度同步破局
这是REITs首次在国务院级别五年专项规划中被明确点名，且配套土地过渡期政策与不动产登记规则优化同步落地。
融资工具方面，规划明确”推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品等。支持符合条件的城市更新企业发行公司债券、中期票据等。探索金融支持城镇老旧住房自主更新、原拆原建的有效举措”。
土地政策方面，”利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年；过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取租赁或协议出让方式”；同时”依法稳妥推进工商业用地使用权续期，完善地价计收规则”；”制定土地混合开发和空间复合利用的正面清单……推动土地用途和建筑功能依法合理转换”。
不动产登记方面，”健全与混合利用、功能兼容、立体开发相适应的不动产登记规则”，”灵活采用预告登记、按户首次登记等登记类型提供服务”，”支持在确保安全的前提下，简化不动产登记申请材料”。
亮点六｜城市基础设施生命线大规模更新，特许经营权REITs资产池持续扩容
规划对公用事业资产作出系统性更新部署，大规模改造后的稳定运营期将为特许经营权REITs提供长期入池资产来源。规划明确”实施城市地下管网和综合管廊建设改造。开展城市地下管网体检，加快实施燃气、供水、排水、污水、热力等老旧管网更新改造，因地制宜推动地下综合管廊建设”；”推进城市燃气管道老化更新改造，推进供水设施更新改造，完善城市排水防涝体系，健全洪涝联排联调机制，深入实施城镇供热’温暖工程’，有序推进供热计量改造”。
运营监管层面，”加快城市基础设施生命线安全工程建设。强化对城市燃气、供水、排水、桥梁、隧道、热力、管廊等城市基础设施运行风险的实时监测、动态预警，及早发现和管控风险隐患，提高城市基础设施生命线安全工程建设运行质效”。停车充电设施方面，”实施老城区停车补短板行动，鼓励建设集约化停车设施，推进停车设施建设改造，按规定配建充电设施”。
国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》的通知_城市规划_中国政府网
